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【券商中国 周乐】楼市罕见一幕。外资巨头突然罕见唱多中国房地产市场，引发关注。瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”
从市场层面来看，中国房地产市场正陆续出现积极信号。其中，上海豪宅销售持续火爆，带动上海新房房价指数环比上涨；深圳楼市也出现复苏迹象，3月份二手房成交套数达4547套，环比大增115.13%，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月同期。
那么，在一系列利好信号的加持下，中国楼市何时将迎来拐点？
罕见唱多
瑞银大中华区房地产研究主管分析师John LamJ在最新的采访中表示：“在三年的看跌之后，由于政府的援助，我们第一次对中国房地产行业变得更加乐观。”
他预计，国内住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，中国大型地产开发商们的股票可能会出现反弹。
值得一提的是，John Lam曾在2021年初罕见地对中国恒大集团给出了“卖出”评级，并将目标价从14.5港元下调至6港元，是唯一一位给予恒大卖出评级的分析师，震惊市场。
站在当前，John Lam认为，在经历了调整之后，中国房地产行业正准备缓慢复苏。
John Lam预计，中国今年的房地产行业销量和价格不会上涨，但降幅会有所缓解。他认为，按面积计算，今年国内住宅销售可能会下降7%，低于2022年创纪录的27%跌幅。新屋开工率可能下降7%，较2022年39%的降幅收窄。
John Lam预测，一旦房价稳定下来，被压抑的需求将会回归，因为过去三年的房地产价格下跌周期导致人们推迟购买。
John Lam还提到，由于许多房地产企业已停止购买土地和建造房屋，从而减少了供应量。在楼市低迷期间，中国开发商的新屋开工量下降了58%，远高于同期按面积计房地产销售37%的降幅。
John Lam认为，这种“去库存”可能会使国内住房的库存水平明显下滑。
John Lam进一步表示，中国的房地产市场比日本更健康，其危机程度也不及后者严重。其原因是，中国城市化率和家庭杠杆率较低，并且实施了严格的外汇管制，这些因素结合在一起，使中国能够比日本更好地管理房地产泡沫。
John Lam预测，期待房地产价格和新开工率在2025年6月前恢复稳定。目前，最大的争论是购房者需求如何恢复的宏观问题。
积极信号
其实，从市场层面来看，中国房地产市场正陆续出现积极信号，一线城市及新一线城市的回暖迹象愈发明显。
据中指院的统计数据显示，截至3月31日，重点城市二手房成交套数已连续6周环比增长，单周成交量一度达到2023年下半年以来周度最高水平。另据贝壳研究院监测，今年以来，贝壳重点50城市二手房成交量持续向上修复，部分城市和产品价格跌幅止跌甚至略有小幅上涨。
具体来看，上海楼市的复苏较为明显，豪宅销售堪称火爆：
4月21日，融创外滩壹号院二期开盘，该项目单日销售额达99.97亿元，去化率100%，成为今年内上海单盘销售额TOP2的项目。
4月18日，上海陆家嘴豪宅“滨江凯旋门”开盘售罄，总价1.1亿元“楼王”开场即被选购，单日收金70.27亿元。
今年3月底，位于上海新天地板块的中海顺昌玖里开盘，以196.5亿元销售额直接刷新全国开盘纪录。
受益于豪宅销售火爆的带动，上海新房房价指数环比涨幅已位列全国第一。据国家统计局数据显示，2024年3月，上海新房房价指数环比上涨0.5%，领涨全国；同比上涨4.3%，位居全国第二。
另外，深圳楼市也持续出现复苏迹象。据深圳市房地产信息平台公布的数据，3月份二手房成交套数达到4547套，其中二手住宅成交3840套，环比大增115.13%，创2023年4月份以来新高。
进入4月份，截至4月15日，深圳月内二手住宅成交套数达到2067套，超过3月份同期。
另据深圳市房地产中介协会发布的数据，4月8日至4月14日，深圳全市二手房成交量（含自助）录得1295套，环比增长34.3%，单周交易量再创2022年以来新高。
其中，刚需是支撑近期深圳二手房市场放量的重要力量。3月份深圳二手住宅成交结构当中，60—90平方米住宅成交占比39%，成交占比最大；户型方面，3月份三房户型成交占比42%，占比最大。
据北京市住建委官网数据统计，今年3月，二手房网签量14280套，环比上涨125.5%，也突破了1.2万套的“荣枯线”，并创下了近一年来的最高点。
重大变化
当前，我国房地产市场供求关系已发生重大变化。
光大证券在最新的研报中指出，2024年监管层继续积极优化房地产政策，加快构建房地产发展新模式。供给侧看，监管提出金融业支持房地产责无旁贷，继续通过信贷、债券、股权等综合方式支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，建立城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企融资性现金流有望提升。
光大证券表示，需求侧看，住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，地方政府“因城施策”加大需求侧购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，进一步优化限购范围和普通住宅标准，对多孩家庭和人才购房给予进一步支持等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024年楼市的城市分化和区域分化或进一步加剧。
中银国际也认为，各地在“因城施策”框架下，需求端政策进入了新一轮发力期，或对市场的企稳和购房者置业情绪的修复有一定效果。今年行业供给侧将持续出清，项目白名单的落地一定程度上有助于缓解部分房企资金紧张的局面。
