【国是直通车】珠海市近日披露了一则金额逾百亿的存量商品房收购信息。珠海华发实业股份有限公司公告称，拟与该公司控股股东珠海华发集团有限公司或其子公司开展存量商品房及配套车位交易业务，总交易金额不超过120亿元。
华发集团为珠海最大的综合型国有企业集团，实际控制人为珠海市国资委。根据公告，收购来的存量商品房将被用于增加保障性、人才安居和商业租赁住房供给，助力珠海构建租购并举的住房新格局。
此外，深圳、沈阳、广州等多地近日也披露了地方国资入场收购存量商品房的计划或进展。
【湖南日报】“收储”可追溯至2022年。当年7至10月，郑州、济南、西安、长沙、苏州等城市探索通过城投平台收购存量房源，将其用作人才公寓或保障性住房。彼时，城投机构收购存量房的资金来源主要为自筹和政府补贴，郑州、济南等城市的“收储”方案明确“项目资金100%自筹”。
2023年1月，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》，推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，引导工商银行、农业银行等7家银行，在2023年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津等8个城市提供贷款支持，利率为1.75%。
2024年，楼市仍面临去库存压力，用再贷款方式支持“收储”的政策思路越发清晰。
5月17日，房地产领域迎来多项支持性政策，中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房和城乡建设部等部门协力打出力度空前的政策“组合拳”。其中，中国人民银行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
6月3日，中国人民银行向21家全国性银行印发的《关于设立保障性住房再贷款有关事宜的通知》提出，保障性住房再贷款采取“先贷后借”模式，按季度发放。6月12日，在山东济南召开的保障性住房再贷款工作推进会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，金融机构发放完相关贷款后，可以向中国人民银行申请再贷款，保障性住房再贷款额度为3000亿元，年利率1.75%。
数据显示，截至6月底，3000亿元保障性住房再贷款余额为121亿元。
中指研究院研究副总监徐跃进分析称，如果按贷款本金60%发放再贷款，那么3000亿元再贷款能带动5000亿元银行贷款资金；如果按“收储”国企20%自有资金、80%利用贷款计算，那么可撬动收购资金约6250亿元。
天风证券估算，通过“收储”将住房去化周期压缩至18个月以内，大约需要约7万亿元资金。克而瑞研究中心认为，当前资金规模不足以支撑全国范围内大规模“收储”，达成这一目标所需资金或超5万亿元。
国金证券认为，目前地方政府发债空间有限，“收储”需要较大规模资金，PSL、专项债、特别国债等或为楼市去库存的重要资金来源。
8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，明确房屋的征集范围、房源需满足的核心要求等。其中，在房源的户型面积上，“原则上项目（房源）主力户型面积应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求”。
“应在满足保障房政策要求的前提下，推进存量房收购。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，深圳此次“收储”面积相对较小，主要是因为存量收购要满足当地对保障性住房的最低面积标准。
通告中，深圳市安居集团并未提及“收储”价格、“收储”资金来源等。
据悉，目前各地确定“收储”价格有两种模式：一是以同地段保障性住房重置价格为参考，按照基本覆盖土地划拨成本、建安成本等合理支出，以及不超过5%的经营利润测算确定收购价格，代表城市为沈阳；二是以同区位商品房价格五折左右进行配售的情况推算，代表城市有西安、福州。
“配售型保障房价格是同区域商品房的50%至60%。如果要实现资金平衡，收购价格可能会更低。”李宇嘉认为，实现资金平衡是存量收购的第一原则，因此收购的多为存在保交房压力、债务压力和资金链压力的房源。
华泰证券称，“收储”工作的难点在于匹配和交易，房企能否接受“收储”价格是个未知数。
“目前还处于博弈阶段。”李宇嘉称，大部分城市的“收储”仍处于前期摸排需求阶段：一方面是符合“收储”要求的项目数量有限；另一方面是开发商低价出售的意愿不高。
“出现博弈的原因在于供需空间错位：一方面，一、二线城市商品房库存较低，开发商折价出售的意愿低，但保障房缺口较大，‘收储’需求较大；另一方面，三、四线城市库存高企，但保障房需求不大，‘收储’需求较小。”李宇嘉说。
根据政策要求，“收储”要按照市场化原则运作，保障性住房要遵循“保本微利”原则。
国金证券首席经济学家、研究所执行所长赵伟表示，收购存量住房的机制，可分为租赁机构收购模式、转化为保障房模式、拆迁安置模式三类。
“在不新增地方隐性债务且‘保本微利’的情况下，收购商品房用作租赁型保障房，需要财政贴息或折价收购，用作配售型保障房则需要折价收购。”赵伟认为，与商品房建设不同，保障房建设用地通常采用土地划拨模式，其土地成本多为安置补偿支出，或明显低于商品房建设用地采用的“招拍挂”模式。
中指院数据显示，“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024年至2025年保租房筹集仍有297万套（间）的任务规模。
“出台消化存量房产相关政策的城市，多数将存量房产转化为保租房。”中指院认为，“收储”存量房用作配租型保障房，面临租金回报难以覆盖运营维护成本的问题。
诸葛找房数据显示，2024年上半年50个重点城市租金回报率为2.03%。中国人民银行数据显示，6月新发放企业贷款加权平均利率3.65%。
中指院认为，“收储”的资金成本在3%左右，考虑到改造、运营等成本，实际成本可能更高。“收储”存量房用作保租房，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。
赵伟认为，平衡成本与收益，需要对“收储”项目进行贷款贴息，或根据各地不同租金收益率水平对存量房进行折价收购。
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