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随着各头部房企陆续公布1月份的销售数据，市场的寒意弥漫在整个行业之中。万科首月销售同比降50.19%、碧桂园降9.8%、融创降20.6%、金地降38.36%、旭辉降47.9%、融信降47%、宝龙降30.5%、德信降37.5%、花样年降77.8%……
受经济增速放缓、疫情反复、购房者观望情绪加重等因素的影响，房地产市场延续着自去年下半年以来的降温态势，百强房企今年1月销售业绩表现不佳。克而瑞数据显示，其重点监测的29个城市1月商品住宅供应面积同比、环比分别下降43%和58%，成交面积环比下降37%、同比下降46%。其中，一线城市成交面积环比下降21%，同比跌幅扩大至38%；二、三线城市成交面积同、环比跌幅都在40%以上。
万科1月销售下滑超50% 为多年来最大降幅
万科公告的数据显示，其2022年1月实现合同销售面积210.6万平米，同比降47.17%，合同销售金额356.0亿元，同比下降50.2%。
这是近年来，除2020年3月外，万科录得最低单月销售额，同比降50.2%也是多年来最大的单月降幅，甚至超过了疫情影响最大的2020年3月。实际上，以往除了冲业绩的12月份，1月份往往是春节返乡置业潮，1、2月份的销售成绩在全年中都是相对较好的，因此今年1月万科的销售增速降至冰点，或预示着今年全年的销售回款并不乐观。
实际上，万科的销售疲软是始于去年5月的，从2021年4月万科497.7亿元同比增3.8%之后至今8个月时间内，万科的销售一直处在同比下滑的趋势之中，且下滑程度持续扩大。观察2019-2022这4年的数据，万科的规模可能已经呈现出历史性的见顶下滑的态势。
在去年8月，住房和城乡建设部部长王蒙徽曾表示，早在2019年我国城镇居民人均住房建筑面积就已经达到了39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。这一人均居住面积是可以媲美地广人稀的欧洲国家的。无论是人口基数还是渗透率来看，自98年以来的房改大浪潮基本走到了顶点。
在此大背景下，万科的房子卖不动了，也并不意外。
增收不增利 售价、成本两头挤压
万科1月份的销售均价为16904元/平米，相较于2021年略有上涨，而同期的拿地成本高至14269元/平米，这当然有少数项目不具代表性的情况。但梳理过去几年万科的拿地与销售均价之间的差额，明显发现万科结转的毛利率下滑、增收不增利也属意料之中。
2021年，万科前三季度实现营收2714.9亿元，同比增长12.42%，归母净利166.9亿，却同比下滑16.0%。2021Q1~Q3，整体毛利率22.1%，同比降7.8个百分点。其中，Q3单季度毛利率仅20.8%，相较上年同期下滑达6.3个百分点，主要因为结算项目地价较高，但销售均价并无明显提升。
2021Q1~Q3，万科的整体净利率9.1%，同比降3.4个百分点，单Q3整体净利率8.1%，同比下滑4个百分点。自2004年以来，万科的净利润率就没有低于10%，2021年预计将创多年新低。
按照结转要晚于销售2年左右的请款看，万科未来两年的净利润率仍然不容乐观。
万科自己将如何“活下去”
对于早早喊出“活下去”的万科来说，尽管做足了过冬的准备，自2018年以来新增土储权益总价则逐年减少，新增土储面积也在2019年逐渐减少。
但要熬过凛冬并不容易，或许郁亮也没有想到这个冬天从2018年至今仍未过去，甚至在2021年前三季度就蠢蠢欲动在土地市场逐渐发力。
2021Q1-Q3，万科新增项目总建面2241.0万平米，权益建面1603.2万平米，拿地总价约1126.3亿元，拿地强度提高至约35%。与此同时，万科的拿地权益有所提升，拿地金额口径权益比例达到82.1%，较2020年全年提高了16.8个百分点，也高于公司当前在建待建项目权益（面积口径）63.1%的水平。
由于去年更加积极地提前扩张，万科的杠杆有所提升，尽管账面上的财务数据仍然较为稳健，但流动风险仍然是万科不得不谨慎提前应对的。这其中主要有以下几方面原因：
其一，万科的杠杆率较低，主要是由于资产较厚，但多元化的投资布局，如长租公寓、物流仓储、商业运营等现金回收周期明显较长。2021半年报数据显示，万科94.3%的营收仍来自房地产开发结转；
其二，万科账面还有近7000亿待施工结转的合同负债，这些合同负债一方面是未来业绩的蓄水池，另一方面也是保交付的“负债”。如若简单按照30%的建安、管理等成本估算，万科要确保这些项目顺利交付，预计要支出两千亿元；
其三，万科近几年的利润率持续下滑，未来账面还有超万亿的存货，这些项目多是前两年新获取的项目，其结转的利润率或仍然不容乐观；
其四，自去年下半年以来，销售的骤然遇冷并大概率将持续至今年，今年的回款现金流或将明显低于预期。
由此，万科不得不在去年4季度紧急刹车，11月、12月、今年1月新增土地建面仅90.7、42.5、30万平米，并在11月份放出万物云分拆上市的预期。此前，在万物云更名后，朱保全就声称，万科不差钱，不会着急让物业上市，而在万物云还没有成为郁亮所说的城市服务商的角色之前，就提前被推向了资本市场，这只不过是给万科在过冬的过程中多了一道融资渠道和保障。
对于万科来说，要想在总量见顶甚至走下坡路的大环境下，安然“活下去”，需要思考的是怎么样才能顺利消化账面超万亿的存货，和7千亿的合同负债。
