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前一个星期，深圳楼市经历了一波豪宅抢房热，海德园开盘即罄，招商仕林臻邸入市没几天也清了盘，润玺二期悄无声息中也卖完了，最近有消息传出，润二剩下的最后一栋也将于近准备期入市。
反观刚需市场，显得格外落寞，光明特发观月台，开盘即打9.1折，原本均价4.67万/平，折后均价4.28万/平（毛坯），比光明现有的限价新房还要低；宝安预售新盘润峯云上府前期为了蓄客，端午假期间24小时不打烊。
深圳楼市的众生相，一半是喜，一半是悲。
“卷”字当头
用一个字来形容当下的深圳楼市：卷。从新房到二手房，都是如此。
就拿光明特发观月台来说，毛坯备案均价4.67万/平，加上装修，不过也才4.97万/平，这个价位符合现在光明新房主流定价，没毛病。
其次从位置上看，楼盘位于光明凤凰街道，邻近光明城站，地铁13号线市中医院站在侧，直线距离约500米，以后乘坐地铁，直达留仙洞、科技园、后海等总部基地。
另外，项目出门就是龙大高速，自驾前往南山、福田等各个区域都方便。
这个地段，在光明来讲，绝不算差。
个人认为，价格+地段，可以匹配4.67万/平的定价。
但楼盘偏偏在开盘期，打折后均价约4.28万/平，相当于在原价基础上打了9.1折。
之所以打折，完全是被卷出来的。
特发观月台虽然不算差，但旁边还有更好的楼盘——中海观园。
第一，中海观园毛坯限价4.44万/平，价格上就比观月台便宜了2.3千/平；
第二，中海观园靠近光明城站，直线距离约370米，光明城站是3条地铁交汇之地，集结6号线、13号线（建设中）、18号线（规划中），同时还是高铁站，重要程度堪比深圳北站，未来将是光明的重要交通枢纽。
第三，中海观园是大型花园社区，标准的3-4房户型；而观月台仅两栋，社区花园小，且在户型是N+1房，其中一个房间是由阳台改造；
这里面有一个潜在风险，如果将阳台封闭改造成房间，有违建嫌疑，前段时间深业中城就闹出过这样的新闻，有业主私自违规封闭阳台，香蜜湖街道就曾发布了敬告信，责令整改。
第四，特发观月台靠近高速路，噪音影响明显。
综合来看，中海观园完胜特发观月台，其实不止中海观园在卷它，它的竞争对手还有龙光玖瑞府、华润A503-0095地块，以及深房光明里等。
据说中海观园将于下半年入市，如果特发观月台不能加快去化，待中海观园入市，会被严重挤压，去化将更加艰难。
当然，除了新房卷，二手房也是骑虎难下，本来市场就冷淡，刚需表现得都很谨慎，再加上新房挤压，二手房更是难上加难。
二手房业主为了加快成交用上各种手段，举个例子，宝安翻身路威文大厦某业主，在端午期间为了增加看房氛围，邀请小提琴现场演奏助兴。
同样是在宝安，新锦安雅园三期某业主，为提升人气，限时段看房，现场领取10-500元红包。
供应创新高
近几年可能是深圳刚需最好的买房时机，错过这两三年，很可能上车代价和门槛将会增加。
上周（5月31日），深圳发布了2022年年度供地计划，全年全市建设用地供应1200公顷，其中居住用地365公顷，占比30.4%。
2021年的居住用地是363.3公顷，占比总量的32.1%；2020年居住用地是293.2公顷，占比总量的24.43%。
比较近三年的数据发现，有几个明显特征：
1、商品住房供应增长，公共住房减少。
2020年商品住房供应125公顷，公共住房168.2公顷；2021年商品住房供应149.3公顷，公共住房214公顷；2022年商品住房供应215公顷，公共住房150公顷。
从这个层面来看，未来商品住房的供应会非常充足，间接对于二手房的稳定有至关重要的作用。
2、关内四区无新增住宅供应，靠旧改驱动；外围供应主要集中在宝安、龙岗、坪山。
关内的福田、罗湖、南山、盐田四区，2021-2022年都无新增住宅供应，主要靠城市更新，供应仅为个位数。
外围的宝安、龙岗、坪山、光明将是未来的供应大户，2022年宝安的居住用地是68.8公顷，龙岗为60公顷，坪山为43公顷，光明为40公顷。
以此来看，未来关内四区受新房供应冲击小，价格会坚挺，外围的区域，受新房冲击大，价格或会下降。
3、商业服务用地大幅减少。
2020年，商服用地达到107公顷，占比8.92%；2021年缩减到52.3公顷，占比4.6%；到2022年只剩下34公顷，占比2.8%。
过去深圳大量建设写字楼，导致出现空置、过剩的现象，现如今减少商服用地规划，写字楼的规模数量将会得到有效控制。
深圳存量土地有限，通过减少商服用地，加大商品住房用地供应，是未来几年的趋势，但这种模式能持续多久，就要打上一个问号了。
