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每经记者：包晶晶
武汉，4月新房成交面积同比增长235%。
合肥，4月二手房成交量环比下降45%。
从“金三”步入“银四”，市场并未走出与2020年复苏—反弹相同的发展轨迹。新房、二手房如市场人士所判断的，开始出现拐点，而4月金融环境也同步确认了这一趋势。
政策“强穿透”成为4月楼市的重要特征，一方面是住建部约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5城负责人，要求切实提高政治站位，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标；另一方面是月内30余城累计调控近百次，广州、合肥、南通、徐州、宁波等城市从扩大限购范围、增加住房用地和保障性住房的供应、加强住房贷款管理、加强住房租赁市场管控等方面加码，力促市场预期稳定。
而4月主要城市新房成交面积的环比下降，以及二手房市场的降温，正是对调控政策的理想回应。
新房市场现拐点 武汉成交面积同增235%
4月楼市成交拐点出现。
尽管从绝对规模来看，1～4月商品住宅月均成交约3481万平方米，达近五年最高水平，在历史同期中仅次于2016年。但3月份以来，全国多个城市成交增速持续回落，其中一线城市成交同比增速仍较高，中西部及东北的部分二线城市开始偏弱。
中指数据显示，2021年4月监测的主要城市成交面积环比下降3.44%，近6成城市环比均有不同程度下降，同比则上升48.23%。
数据来源：中指院
一线城市成交面积整体环比下降14%，其中上海成交套数和成交面积在环比回落15.7%的情况下仍然一枝独秀，分别为1.5万套和108万平方米，远超第二名广州；而深圳在四个一线城市中成交面积最低，仅为35.31万平方米，环比减少26%。
但武汉仍力压上海，成为全国成交热度最高的城市，成交套数21625、成交面积249万平方米，同比增长235%。除武汉外，南京、北京成交面积同比增幅均超过1倍，分别为128.58%和121.93%。
数据来源：中指院
值得关注的是，南京、苏州、扬州等地市场供销两旺，并未与其他城市的成交趋稳保持一致，而是延续了3月成交量上行的节奏，但环比升幅有所收窄。
此外，多个城市“库存告急”，中指院重点监测的城市中，上海、深圳库存已经无限逼近2010年以来的最低点，其中深圳环比降幅达到9.62%。
北京、广州库存高位运行，接近历史高点；广州升幅最大，为7.93%；苏州升幅2.61%居第二，第三名北京升幅为2.41%。
根据易居研究院预测，5、6 月份是房企集中冲刺半年度业绩的关键期，预计市场供应规模有望维持在较高水平，但在调控层层加码以及房贷利率上升的情况下，市场预期将转淡，未来几个月新房成交将趋于平稳。
二手房成交量环降2成 合肥环降40%
部分城市新房“一房难求”的高热传导至二手市场，另一些城市则在调控效果逐步释放下热度降低，叠加季节性周期因素，4月份全国50个重点城市二手房成交量环比降低20%。
但据贝壳研究院统计，50城二手房成交量绝对水平仍处于2020年以来的月度高位。
从统计情况来看，二手房市场成交规模在3月达到峰值后，4月开始回落并高位调整，“金三银四”的传统周期规律再次显现，此外，部分热点城市多次收紧调控，也成为成交回落的重要原因。
数据显示，一线城市中的深圳二手房成交量持续位于底部，其余城市均环比下降，其中广州、上海环比降幅超过20%的平均水平。尽管上海环比回落幅度较大，但由于3月上海二手房成交高达3.94万套、总面积354万平方米，环比增长124%（克而瑞数据），已经是5年来同期成交量新高，因此回落后的成交量仍是高位。
二线城市成交下滑更为严重，合肥、宁波、厦门等热点城市4月二手房成交量环比降幅均超过30%，其中合肥环比下降超过40%。调控新政对于市场的冷却作用显而易见，合肥市房地产业协会公布的数据显示，4月份合肥市区二手住宅成交量环比下降27.1%，其中限购区成交2988套，下降45.4%；二手房成交价格环比下降5.3%。
而北方城市则回调幅度较小，如长春、青岛、沈阳、石家庄等成交量下降均在20%以内。
数据来源：诸葛找房
价格方面，据诸葛找房统计，深圳仍以69901元/平方米稳居4月百城二手房价格榜首位，随后是上海、北京、厦门、三亚，二手房价TOP10半数为长三角热点城市。
从百城涨跌情况来看，4月份二手住宅市场均价上涨城市58个，较上月增加8个，平均涨幅0.99%，涨幅扩大0.01个百分点；下跌城市42个，较上月减少8个，平均跌幅为0.65%，跌幅收窄0.23个百分点。
多城集中供地大幕开启 龙头房企短兵相接
据不完全统计，自2021年2月重点城市供地“两集中”政策发布以来，已有17个城市公布住宅用地第一批次集中出让公告时间，土地竞拍时间集中在4～5月，房企间短兵相接的土拍大战拉开大幕。
从目前各城市已披露的信息来看，各地住宅用地计划供应面积同比去年增长明显，尤其是第一批次中住宅用地推出面积较多、占比较大。其中，苏州、北京、天津等城市第一批次住宅用地推出面积占2020年的比重超5成。
这场土拍战役，既是房企间的争夺，更是城市之间的竞争。4月份，长春、广州、重庆、无锡首批集中出让地块已集中竞拍完成；5月，杭州、北京、天津、南京、福州、深圳等城市将集中竞拍。
1～4月50家代表房企拿地面积TOP10城市
数据来源：中指院
据中指院数据，2021年1～4月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，重庆和广州分别以635万平方米和407万平方米遥遥领先，杭州以累计优势位列第三。其余城市中，长三角依旧较热，除杭州外，房企在温州、苏州、徐州和绍兴拿地热情较高。
从房企角度看，1～4月，TOP100企业拿地总额8214亿元，拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元，与去年同期相比略有下降，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为57.7%，比重持续下降。
房企对热点城市的争夺更趋白热化，龙头房企更是多城发力。
在重庆、无锡、广州等城市集中供地中表现突出的融创，成为1～4月长三角区域拿地金额和拿地面积的双料冠军，与第二名招商蛇口拉开较大差距，而绿城中国、万科等则以微弱差距紧随其后；中西部城市群拿地冠军同样属于融创。
而在城市覆盖上，招商蛇口并不甘示弱，出现在5个城市的1～4月拿地总额TOP10榜单中，保利发展、融创中国分别出现在4个城市TOP10榜单中。绿城中国成为杭州1～4月拿地总额冠军，滨江集团紧随其后。
前四月已诞生9家千亿房企 百强门槛值同比翻倍
前4个月，尽管调控政策接连收紧，成交下行，但优质房企仍保持平稳增长的节奏，百强房企销售额再攀新高，“碧万恒”率先跑入2000亿，千亿房企达到9家，TOP10房企合计销售逼近1.6万亿元。
1～4月房企销售业绩TOP10 数据来源：中指院
据中指院数据，1～4月TOP100门槛值为110亿元，同比增长109.5%。各阵营房企门槛也在不断抬高：TOP3房企门槛值较上年增长19.2%达2216.5亿元；TOP10房企门槛值为978.0亿元，较上年增长69.2%；TOP30房企门槛值为410.7亿元，较上年增长74.6%；TOP50门槛则同比增长了89.4%。
千亿阵营的扩容速度也反映了全国楼市的热度，1～4月销售额超千亿的房企迅速增至9家，与去年同期相比增加5家。从销售额均值来看，TOP100房企销售额均值为426.6亿元，增长率均值为88.4%。其中，TOP100房企权益销售额均值为314.8亿元，权益销售面积均值为224.8万平方米。
但从阵营分化情况来看，千亿以上超级阵营的销售额增速继续放缓。9家1000亿以上超级阵营销售额增长率均值仅57.8%，为五大阵营中增长率最低的阵营。第一阵营（500亿～1000亿）共17家，销售额增长率均值为89.6%；第二阵营（200亿～500亿）有18家，销售额增长率均值为80.1%；第三阵营（100亿～200亿）和第四阵营分别为14家和42家，销售额均值分别为248.5亿元和136.8亿元，同比分别增长98.2%和97.0%。
债券到期规模突破1.2万亿 房企融资成本大分化
房企2020年报呈现出“集体降档”特征，“三道红线”金融监管政策威力逐渐显现。在监管政策下，尽管2021年债券到期规模突破1.2万亿元，但目前债市整体表现较为平稳，基本符合监管政策预期。一季度出现的房企债券违约事件，削弱境外债券市场信心，在境外经济、疫情等多重不确定影响下，发债规模萎缩；境内外债市短债进一步走强，致票面利率与发债期限等随之波动。
根据贝壳研究院统计，2021年1～4月房企境内外债券融资累计约3977亿元，与2020年同期水平基本持平，同比微增1%。二季度开始房企进入偿债周期，同时面临土地两集中的发展需求，房企资金需求旺盛，而在金融监管趋紧的环境下，债市规模增长表现较为稳定。
2021年1～4月境内债券规模占比68%，较2020年同期上升18个百分点；境内首4月累计发债规模约2120亿元，同比增长约7%。境内资金面平稳，货币政策中性，境内债市成为今年债市主导的趋势越加明显。
近18个月房企债券融资规模
数据来源：wind，贝壳研究院整理
境外方面，今年首4月累计发债折合人民币约1257亿元，同比下降约36%。主要受到一季度内房企债务违约事件影响，海外资本市场信心削弱，致内房企境外发债规模萎缩。另，境外疫情的反复，对经济预期造成一定的消极影响，境外债市持续维持高不确定性。
2021年4月单月境内外债券融资共发行90笔，较上月减少8笔，发行规模折合人民币约936亿元，环比减少3.4%，同比减少7.3%。其中境外融资共发行11笔，融资规模约148亿元人民币，环比增长18.4%，维持200亿元规模的低位水平；境内债券共发行79笔，发行规模约788亿元，环比减少6.5%，同比减少22.0%。
房企融资成本也进一步分化，4月境内债券融资票面利率中位数为4.00%，为近12个月内最低水平。房企发债利率受债券类型以及房企信用背书等多重影响，超级梯队恒大4月23日发行一笔82亿元公司债，票面利率7.00%；同梯队房企招商蛇口4月26日发行的15亿元超短期融资债券，票面利率仅为2.75%。
记者手记｜“三道红线”后，房企生存有了新姿态
金三银四之后，就是房企冲刺半年度业绩的关键节点，但房地产调控和金融环境持续偏紧、“房住不炒”的底线不可触碰，市场预期也将由此转淡。
对于企业而言，如何在“三道红线”之下保持投资力度、加快新增土储、加快资金回笼，成为当下最迫切的任务。
下一阶段，各地土拍仍是市场关注的重头戏，5月将有更多城市迎来首场集中土拍。据不完全统计，目前已经完成首轮集中供地的城市合计卖地已经超过5000亿元，一线城市中仅剩上海首轮集中供地土拍尚未开启，房企弹药是否仍然充足？地方霸主与头部大咖谁更有优势？我们拭目以待。
记者：包晶晶
编辑：陈梦妤
视觉：陈冠宇
排版：陈梦妤 马原
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